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摘要：2016年的北京樓市始終在調控政策的寬松與收緊之間徘徊動蕩，棋至盤中，購房需求和樓市供應都悄然發生著改變，加上政策的不確定性，樓市走向很可能在下半年橫生許多變數。但短時間內難以動搖的是，北京樓市高端化的現實，平均價格不斷被刷高，豪宅遍地。但同時，土地供應的嚴重不足，也導致中低端優質房源愈加稀缺，這樣的失衡進一步加劇瞭樓市風險，也為下半年帶來瞭明顯的調整壓力。不過需要看到的是，不少開發商上半年超額完
2016年各類物業簽約情況統計 （數據來源：中原地產車隊管理平台市場研究部）
2016年上半年北京成交均價6萬元/m2以下普通住宅排行 （數據來源：亞豪機構）
2016年的北京樓市始終在調控政策的寬松與收緊之間徘徊動蕩，棋*盤中，購房需求和樓市供應都悄然發生著改變，加上政策的不確定性，樓市走向很可能在下半年橫生許多變數。但短時間內難以動搖的是，北京樓市高端化的現實，平均價格不斷被刷高，豪宅遍地。但同時，土地供應的嚴重不足，也導致中低端優質房源愈加稀缺，這樣的失衡進一步加劇瞭樓市風險，也為下半年帶來瞭明顯的調整壓力。不過需要看到的是，不少開發商上半年超額完成瞭任務，處於不差錢的強勢階段，即便下半年樓市反轉，期待價格迅速回落似乎並不容易。
下半年住宅高端化趨勢難以逆轉
從2015年開始，樓市成交的持續火爆，高價地*的頻頻拍出，讓北京樓市的成交均價又站上瞭新臺階。中原地產統計數據顯示，上半年北京普通住宅的成交均價高達34874元/平方米，也是*次穩穩站上3萬元關口。
價格提高的直接後果就是豪宅泛濫，剛需離場，中端需求受到擠壓。並且這種趨勢在下半年依然難以逆轉。
就像上周開盤的幾個住宅項目，報價普遍上漲。其中位於昌平區的首開國風美唐，此次開盤均價48000元/平方米，而其去年*一期入市價格是34000元/平方米，漲幅高達41%。另外朝陽區的江南府項目時隔一周後再次開盤，已經比一周前每平方米上漲4000元。
即便價格跳漲，卻仍然能夠獲取市場認可，兩個項目都在開盤不久後*。亞豪機構市場總監郭毅分析，普宅存量以及新增供應量的減少，再加上地價的持續上漲，是支撐普宅項目價格不斷跳漲的根本動力。
而普通住宅的不斷漲價也導致中低端需求被更多地擠出住宅市場。
中原地產市場研究部的統計數據顯示，北京房地產市場趨向改善化，高端化。上半年，累計簽約商品房住宅24186套，而樓市實際供應量隻有12926套，供需比高達1:2，高端化趨勢明顯。從供需比看，2016年平均單套住宅成交均價高達510萬，而相比2015年上漲幅度達到瞭34%。
數據顯示，今年新房總成交額達1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現兩個集中成交的高峰。
從成交比例看，1000萬以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而在2015年這一比例為5.8%。從占據*榜單的項目數量看，也基本實現豪宅化。成交額排名前15的項目，簽約均價在3萬以下的隻有一個項目，而簽約均價在4萬以上的多達13個。均價在6萬以上的高端更是達到瞭6個。整體市場進入瞭高端化。
不難看出，地*頻繁出現，頂豪占比上漲。北京樓市高端化趨勢將越來越明顯。並且今年出讓的住宅土地平均樓面價已經超過4萬，而按照目前的房價，地價已經普遍的超過瞭房價。這也導致下半年樓市豪宅化的趨勢難以發生太大改變。
商住樓挑大梁的情況或將終結
雖然房價不斷跳漲，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在內的商品住宅總成交量是去年同期的2倍之多。但這並不代表購房人的購買力加強瞭，而主要得益於商住樓的大行其道。
來自中原地產市場研究部的統計數據顯示，今年上半年普通住宅的成交僅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的兩倍多，達到瞭24418套。
之所以商住公寓如此受歡迎，一方面是由於總價低、不限購的因素，導致被擠出的自住和投資需求都在關註商住樓。但另一方面，“商住限購”的德摩克裡斯之劍似乎隨時都有落地的可能，這也刺激大量商住項目在上半年積極推出，趕在政策出臺前銷售。
不過，這樣的做法同時也透支瞭商住樓的需求，造成瞭上半年的商住過於火熱，下半年很可能難以為繼。
雖然商住限購一事已經被相關部門否認，但由於否認得相對含糊，導致市場仍猜測商住限購會成為大概率事件。“雖然主管部門對‘停止網簽’一說辟謠瞭，但究竟限不限購仍然沒有表態。是不是7月1日之後，還會限購？誰也說不清楚，所以幾乎沒有項目會掉以輕心。”大興區某商住項目相關負責人告訴北青報記者。
張大偉也預計，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場，下半年將趨於穩定。政策的不確定性，將使商住市場觀望氣氛濃鬱。
另外，也有多位業內人士表示，主管部門對商辦類項目限購隻字未提，就意味著限購可能依然存在。如果商住市場繼續太惹眼，那麼不排除下半年謠言會變成現實的可能。所以幾乎可以斷定，不管限購不限購，商住項目難以像上半年一樣風光無限瞭。
市場*風險來源於 中低價優質房源缺失
而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆轉，將帶來一個最直接的問題，中低價房源去哪裡淘？中原地產*分析師張大偉就認為，下半年乃*未來市場的風險，主要就在於中低價優質房源的缺失。
土地成交數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓瞭23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元。在總計105萬平方米的土地供應中，隻有不到4成是商品房住宅，約為38.7萬平方米，也就是能夠未來供應成為商品房住宅的隻有3000套左右。而這3000套房的平均樓面價又高達4萬元以上，售價保守估計也在7萬元以上，幾乎沒有中低價房源的空間。
不僅如此，很多高價地都處在南四環、南五環等非傳統豪宅區。價格達到瞭豪宅的價格，但區域成熟度遠未達到豪宅區域的標準，也給未來銷售帶來瞭更大難度。張大偉告訴北青報記者，“五環外的高價地*難以入市，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地*合計土地出讓金為1919.38億，而截*上半年，銷售額隻有224.8億，很多之前並非傳統豪宅區的豪宅入市難度非常大。”
對於下半年市場來說，中低價房源的稀缺將進一步加重供需矛盾，而許多高價盤也面臨市場難以接受的問題。
信貸政策有收緊趨勢 樓市或將進入調整周期
除此之外，信貸政策對於樓市成交來說一向是重要的推手。上半年樓市成交的火熱，很大程度上源於信貸的寬松，對於二套房貸款的寬松，使得購房需求大量入市。車隊監控系統但這種寬松信貸政策，下半年恐怕難以持續。
張大偉表示，從政策走勢看，2016年下半年，北京受到影響較大的將是信貸政策，如果信貸政策不能繼續寬松，下半年房地產市場進入調整周期將是大概率事件。
而當前，關於信貸收緊已經有所苗頭。近日，中國工商銀行關於降低商用房、商住房貸款比例的市場消息被證實。據悉，工行北京分行目前已開始執行新的商用房貸款比例，即由過去的50%降低*30%。這也意味著，購買商用房由過去的首付五成*將提*七成。
“一旦首付比例接近全款的額度，這對於北京商住房的影響將是致命的。”業內人士進一步表示。工行對於商住房貸款的收緊目前來看還隻是個案，但不排除更多銀行跟進的可能。
另外這也是購房信貸政策寬松一年多以來，*收緊，有業內人士判斷，一旦樓市成交失控，監管層可能會通過收緊住房貸款，遏制樓市過度瘋狂。一旦信貸收緊，帶來的直接後果就是樓市在下半年進入調整周期。
下半年樓市即便調整 房價回落空間也不大
“由於房地產調控政策和貨幣政策雙雙出現收緊趨勢，下半年北京樓市有可能會面臨一輪盤整的過程。”對於下半年何時是購房時機，郭毅對北青報記者表示，新房市場在地價剛性成本的支撐下，加之未來供給不斷稀缺的客觀事實，因此盡管成交量有可能企穩甚*小幅下滑，但價格仍將保持穩定上漲的態勢，如果計劃購買新房還應盡快出手。但是，如果計劃購買二手房則需要更加謹慎。由於二手房價格的主導權掌握在小業主手中，價格的變化會比較靈活，下半年樓市的調整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出現價格的小幅回落，所以，計劃選擇二手房的購房者，首先要考慮地段，其次要觀察二手房源和成交量的區域市場供需情況，特別是計劃購買戶型的供應狀況；第三要盡量選擇附加值高的二手房，比如臨近地鐵、學區房或者未來區域有可以預見的利好，這樣的二手房價格才能夠保持堅挺。
與之類似的觀點，張大偉也認為，價格回調的壓力主要在二手房上，尤其是城區二手房在價格漲高之後有可能回調。但對於新房來說，由於上半年大部分房企已經完成瞭超過70%任務，下半年即使樓市調整，價格回調空間也不會太大，但是成交量萎縮可能性會增加，樓市將會進入深度博弈。
另外，同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價早已突破20萬元，僅今年上半年，上海單價10萬+產品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價*突破7萬元大關，10萬+樓盤尚鳳毛麟角。由此可見，北京樓市風險不大泡沫不高，高端盤價格甚*還有補漲的空間。
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